ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.64 เรียบเรียง
ยกหูถึง "พี่ตุ๊กตา"
เรื่องที่ 15 ลูกบ้านเหนียวหนี้ ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ถูกตัดน้ำประปา จะเรียกค่าเสียหายได้หรือไม่
วันนี้ 8 สิงหาคม 2556 คุณหมอ ประธานกรรมการ ของนิติบุคคลคอนโดหรู ซึ่งมีมูลค่าโครงการเกือบ 1200 ล้านบาท มีปัญหาในการเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้านกลุ่มหนึ่งราว 8 คน ซึ่งค้างค่าส่วนกลางมากว่า 2 ปี ขณะที่แต่ละคนขับรถยนต์นั่งมีราคาแพง แต่หน้าด้านค้างค่าส่วนกลาง แม้ทวงถามก็เพิกเฉย บางคนต่อว่านิติฯ และกรรมการ ให้เจ็บใจเล่นเสียอีก พี่ตุ๊กตาจึงนำเรื่องนี้มาลงไว้ค่ะ
คำถาม - ลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติฯ ไม่จ่ายน้ำประปา ลูกบ้านจะฟ้องเรียกค่าเสียหาย คิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 3 หมื่นบาท ได้หรือไม่
ตอบ - มีหลักกฎหมายเกี่ยวข้องดังนี้ :
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551
มาตรา18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ
เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กําหนดไว้ในข้อ
บังคับ
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดําเนินการ
เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล
นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอํานาจ
กระทําการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่ง
พระราชบัญญัตินี้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1336 ภายใต้บังคับ แห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สิน มีสิทธิ ใช้สอย และ จำหน่าย ทรัพย์สิน ของตน และ ได้ดอกผล แห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิ ติดตามเอาคืน ซึ่ง ทรัพย์สินของตน จากบุคคล ผู้ไม่มี สิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิ ขัดขวาง มิให้ผู้อื่น สอดเข้าเกี่ยวข้องกับ ทรัพย์สินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมาย
เกณฑ์ทั่วไปในการตัดสิน ของทนาย Thai Law Consult มีดังนี้
1. แต่ละฝ่าย ใช้สิทธิ เกินส่วน-เกินหน้าที่ ของตนหรือไม่ (นิติฯ ได้ทวงถามหรือเจรจา ให้ลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางทั้ง 10 คน ชำระมาก่อนหรือไม่)
2. นิติฯ มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และการออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัย ดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วม เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับหรือไม่
3. ข้อบังคับของอาคารชุด สอดคล้องกับ มาตรา 32 ของ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ หรือไม่
เกณฑ์ในการตัดสินของทีมทนาย Thai Law Consult เรื่อง การตัดน้ำประปา
1. การตัดน้ำประปา ระงับการจ่ายไปยังห้องชุดของโจทก์(เจ้าของร่วมที่เหนียวหนี้ ไม่ชำระค่าส่วนกลาง) นั้น แม้การจ่ายน้ำประปาไปยังห้องชุดของโจทก์นั้น จะต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม นิติฯไม่มีสิทธิห้ามไม่ให้โจทก์ใช้ประโยชน์ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ชำระค่าน้ำประปามาตลอด นิติฯจึงไม่มีสิทธิงดจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ ตามฎีกาที่ 10230/2553
2. พี่ตุ๊กตา มีความเห็นว่า ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมที่ได้รับความเสียหายจากการกระทำของนิติบุคคล อาจใช้สิทธิฟ้องคดีต่อศาล เพื่อเยียวยาความเสียหายของตนได้ แต่ลูกบ้านต้องใช้สิทธิโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 5 ซึ่งบัญญัติว่า "ในการใช้สิทธิของตนก็ดี ในการชำระหนี้ก็ดี บุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต" การที่เจ้าของร่วมนิสัยไม่ดี เหนียวหนี้ ก่อให้เกิดปัญหา เกิดความเครียดต่อเจ้าของร่วมคนอื่นๆ ที่ชำระค่าส่วนกลางตรงเวลา แม้จะฟ้องคดีต่อศาล ศาลมักยกหลักสุจริต ไม่กำหนดค่าเสียหายให้ "การที่โจทก์ยกขึ้นอ้าง เพื่อปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นพฤติการที่ไม่นำพา ไม่รับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคนที่ได้ใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เป็นประโยชน์ร่วมกันทุกราย จึงเป็นการกระทำที่ส่อไปในทางเอาเปรียบผู้อื่นโดยไม่ชอบ และส่อไปในทางไม่สุจริตด้วย ดังนั้น ย่อมเห็นได้ว่า แม้นิติฯ จะกระทำการโดยไม่ชอบอันเป็นการละเมิดและผิดสัญญาซื้อน้ำประปาต่อโจทก์ ซึ่งโจทก์น่าจะได้รับความเสียหายอยู่บ้าง แต่โจทก์มีส่วนผิดในการกระทำการฝ่าฝืนต่อกฎหมาย และส่อไปในทางไม่สุจริต จึงไม่ควรกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์"
3. สรุป : ลูกบ้าน(เจ้าของร่วม)ที่ถูกตัดน้ำประปา ไม่สามารถหาคนเช่าห้องชุดได้ จึงฟ้องนิติฯ เรียกค่าเสียหาย แต่ศาลไม่กำหนดค่าเสียหายให้ ด้วยเหตุผลว่า ลูกบ้านไม่สุจริตค่ะ (ทั้งนี้ตามฎีกาที่ 10230/2553)
หมายเหตุ : หากนิติบุคคลอาคารชุดใด มีปัญหาทำนองนี้ จนกรรมการเครียด อยากหาทางออก หาคนปรึกษา หาทนายช่วยดูแล ทีมทนาย Thai Law Consult ยินดีให้คำปรึกษา ติดต่อพี่ตุ๊กตามานะคะ
คำพิพากษาฎีกาที่ 10230/2553
