วิเคราะห์คำพิพากษาฎีกาที่ 2542/2553
(ข้อสังเกตบางประการเกี่ยวกับความระงับแห่งหนี้และความระงับแห่งสัญญา)

           นาย ไกรพล อรัญรัตน์ (1)

การศึกษาถึงคำพิพากษาฎีกาในประเทศไทย บ่อยครั้งเป็นเรื่องที่ยากลำบากแก่ผู้ศึกษามาก เพราะในการเขียนคำพิพากษาฎีกานั้น ศาลฎีกามักไม่ได้ให้เหตุผลเอาไว้เลยว่าอาศัยหลักกฎหมายใดเป็นหลักในการวินิจฉัยชี้ขาดคดี ดังนั้นจึงถือเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบของตัวผู้ศึกษาเองโดยปริยายที่จะต้องวิเคราะห์หาที่มาและเหตุผลทางวิชาการที่อยู่เบื้องหลังคำพิพากษาฎีกาเหล่านั้น

สำหรับในครั้งนี้ ผู้เขียนขอหยิบยกประเด็นปัญหาเกี่ยวกับกฎหมายแพ่งที่น่าคิดประการหนึ่งว่า “ในกรณีที่คู่สัญญาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หากต่อมาได้มีการจดทะเบียนทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเดิมจะยังคงมีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญาอยู่หรือไม่?” ทั้งนี้เพราะตามความรู้สึกของคนทั่วไปที่ไม่ใช่นักกฎหมายแล้วนั้น เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามความประสงค์ของคู่สัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายซึ่งคล้ายกับเป็นเพียงสัญญาเบื้องต้นก็น่าจะระงับสิ้นไปแล้ว ไม่ควรใช้อ้างเป็นฐานแห่งการโต้แย้งสิทธิระหว่างคู่สัญญาได้อีกต่อไป

ปัญหาดังกล่าว ได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 2542/2553 ทำการวินิจฉัยเอาไว้ดังนี้

• โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2543 จำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ที่ดินโฉนดเลขที่ 1038 พร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ 3 ชั้น เลขที่ 100/20 หมู่ที่ 7 กับโจทก์ 1 หลัง ในราคา 1,200,000 บาท โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยทั้งสองจะไม่ดัดแปลง ต่อเติม ทำลายกำแพงร่วมของอาคารและจะไม่ต่อเติมด้านหลังอาคารสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร นอกจากดัดแปลงต่อเติมตามแบบที่โจทก์กำหนด หากผิดสัญญายอมชดใช้เงิน 100,000 บาท พร้อมเบี้ยปรับวันละ 1,000 บาท นับแต่วันผิดสัญญาจนกว่าจะทำให้กลับสู่สภาพเดิม หลังจากจำเลยทั้งสองรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแล้ว จำเลยทั้งสองได้ต่อเติมด้านหลังอาคารสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์และทางราชการ โจทก์แจ้งให้จำเลยทั้งสองรื้อถอน แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย นับจากวันที่ 27 กันยายน 2543 ซึ่งโจทก์ถือว่าเป็นวันผิดสัญญาถึงวันฟ้องคิดเป็นเงิน 113,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กส่วนที่ได้ต่อเติมขึ้นใหม่ด้านหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 100/20 หมู่ที่ 7 แขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร ให้กลับอยู่ในสภาพเดิม หากจำเลยทั้งสองไม่กระทำให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนสิ่งก่อสร้างดังกล่าวให้อยู่ในสภาพเดิมได้โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้เงิน 113,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับชดใช้เบี้ยปรับอีกวันละ 1,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างให้กลับอยู่ในสภาพเดิม

• จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์ได้รับเงินค่าบำรุงรักษาตามสัญญา 3,000 บาท จาก

จำเลยทั้งสองแล้วเป็นการอนุญาตให้ต่อเติมอาคารได้ ก่อนโจทก์โอนกรรมสิทธิ์ได้เรียกให้จำเลยทั้งสองชำระเงินค่าประกันไฟฟ้าชั่วคราว 2,000 บาท ค่าประกันน้ำประปา 8,090 บาท ค่าประกันไฟฟ้า 6,550 บาท ค่าบริการล่วงหน้า 2 ปี 10,800 บาท รวม 27,440 บาท ซึ่งโจทก์ให้คำมั่นว่าจะคืนให้เมื่อจำเลยทั้งสองย้ายเข้ามาอยู่ นอกจากนี้ยังได้เรียกค่าต่อเติมอีกเป็นเงิน 25,094 บาท จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงมีสิทธิต่อเติมได้ โจทก์ไม่มีสิทธิห้าม…..

• ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์คืนเงิน 3,000 บาทแก่จำเลยทั้งสอง ส่วนศาล

อุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กส่วนที่ได้ปลูกสร้างต่อเติมขึ้นใหม่ด้านหลังอาคารพาณิชย์เลขที่ 100/20 หมู่ที่ 7 แขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร ให้กลับอยู่ในสภาพเดิม ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้เงิน 50,000 บาท และเบี้ยปรับอีกวันละ 100 บาท แก่โจทก์ นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างให้กลับอยู่ในสภาพเดิม….

• จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่เถียงกันฟัง

ได้ว่า เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2543 จำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 1038 ตำบลสะพานสูง อำเภอบึงกุ่ม กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ เลขที่ 100/20 กับโจทก์ มีข้อตกลงว่าจำเลยทั้งสองจะไม่ดัดแปลงต่อเติมอาคารเว้นแต่การดัดแปลงตามแบบที่โจทก์กำหนด และทำบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายว่าจำเลยทั้งสองตกลงจะไม่ต่อเติมอาคารด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารเอกสารหมาย จ.22 และ จ.23 วันที่ 18 สิงหาคม 2543 โจทก์กับจำเลยทั้งสองทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารดังกล่าวและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 27 กันยายน 2543 จำเลยทั้งสองได้ต่อเติมอาคารดังกล่าวเกินกว่าที่เคยตกลงกับโจทก์ไว้…

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า การที่จำเลยทั้งสองต่อเติมอาคารดังกล่าวเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาเบื้องต้น ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายต่อมาภายหลังก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ในสัญญาจะซื้อจะขายให้มีผลสมบูรณ์ เว้นแต่สัญญาซื้อขายจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกเงื่อนไขข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น สัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย มีผลผูกพันคู่สัญญาดังเช่นสัญญาซื้อขาย คดีนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองตกลงจะไม่ทำการดัดแปลง ต่อเติมส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและโจทก์ กับจะไม่ทำการต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร โดยไม่ปรากฏในการทำสัญญาซื้อขายว่ามีการเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อตกลงดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารและบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายจึงมีผลผูกพันจำเลยทั้งสองอยู่ต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองต่อเติมอาคารบริเวณด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร โดยไม่ได้รับอนุญาตจากทางราชการและโจทก์ จำเลยทั้งสองจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์

เมื่อทำการศึกษาคำพิพากษาฎีกาที่ 2542/2553 แล้ว เราได้คำตอบสำหรับปัญหาดังกล่าวว่า “แม้มีการทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้ระงับสิ้นไป ดังนั้นคู่สัญญายังคงอาศัยสัญญาจะซื้อจะขายเป็นฐานแห่งการโต้แย้งสิทธิได้อยู่นั่นเอง”
สำหรับการวิเคราะห์ถึงเหตุผลและที่มาของข้อสรุปตามคำพิพากษาฎีกาดังกล่าว มีดังนี้

• ตามหลักการพื้นฐานของกฎหมายแพ่งแล้ว “สัญญา” ในฐานะที่เป็น “บ่อเกิดแห่งหนี้”

ย่อมเป็นรากฐานแห่งการเกิด “หนี้” หรือ “บุคคลสิทธิ” ขึ้นมาระหว่างคู่สัญญา เมื่อสัญญาได้ก่อให้เกิดหนี้ขึ้นมาแล้วนั้น สัญญาก็ยังมีผลอยู่เป็นฐานรองรับการปฏิบัติการชำระหนี้ของคู่สัญญาต่อไป และถึงแม้ต่อมาในภายหลัง “หนี้” จะระงับสิ้นไปด้วยเหตุต่างๆตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตามที แต่ตัวสัญญาจะต้องคงอยู่ในฐานะที่เป็นฐานรองรับหรือเป็นบ่อเกิดแห่งหนี้ที่ได้ปฏิบัติการชำระกันไปแล้ว (2) มิฉะนั้น หนี้ที่ชำระแก่กันไปแล้วก็ไม่อาจมีมูลอันจะอ้างตามกฎหมายได้เลย ด้วยเหตุนี้ การจะวิเคราะห์คำพิพากษาฎีกาที่ 2542/2553 เราจะต้องเข้าใจในพื้นฐานเบื้องต้นให้ตรงกันเสียก่อนว่า “ความระงับแห่งหนี้” (3) เป็นคนละเรื่องกันกับ “ความระงับแห่งสัญญา” (4) ซึ่งเราจะต้องไม่เข้าใจสับสนกันเด็ดขาด

                                                                                                    

• เมื่อวิเคราะห์ข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาฎีกาที่ 2542/2553 แล้ว ได้ความว่า

“โจทก์ผู้จะขาย ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีโฉนดของตนให้แก่จำเลย และนอกจากข้อตกลงปกติตามสัญญาจะซื้อจะขายทั่วไปแล้ว คู่สัญญาได้ตกลงทำข้อสัญญาด้วยว่า จำเลยผู้จะซื้อ จะไม่ดัดแปลงต่อเติมอาคารซึ่งตามบันทึกต่อท้ายสัญญามีข้อสัญญาว่าจำเลยจะไม่ต่อเติมอาคารด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร ด้วย” เช่นนี้ สัญญาจะซื้อจะขายในฐานะของ “บ่อเกิดแห่งหนี้” ได้ก่อให้เกิดหนี้ซึ่งมีวัตถุแห่งหนี้เป็นการกระทำการแก่โจทก์ผู้จะขายคือ “ต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลย” ในขณะเดียวกันก็ได้ก่อให้เกิดหนี้กระทำการแก่จำเลยผู้จะซื้อที่“จะต้องไปรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมชำระเงินค่าที่ดิน” ดังกล่าวแก่โจทก์ และที่สำคัญก็คือได้ก่อให้เกิดหนี้แก่จำเลยที่มีวัตถุแห่งหนี้งดเว้นกระทำการคือ “ห้ามดัดแปลงต่อเติมอาคารด้านหลังสูงเกินกว่า 2 เมตร 40 เซนติเมตร” ด้วย ดังแผนภาพ

 

• หลังจากนั้น คู่สัญญาได้ไปจดทะเบียนทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่ดินและสิ่งปลูก

สร้างกัน (จดทะเบียนและชำระเงินกันเรียบร้อย) ณ จุดนี้ย่อมถือว่าหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้มีการปฏิบัติการชำระหนี้กันครบถ้วนหมดแล้ว ดังแผนภาพ

  

หนี้ของโจทก์ที่ต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยระงับสิ้นไป รวมถึงหนี้ของจำเลยที่จะต้องไปรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมชำระเงินค่าที่ดินให้แก่โจทก์ก็ระงับสิ้นไปโดยผลของการชำระหนี้เช่นกัน แต่มีข้อสังเกตว่าหนี้ที่มีวัตถุแห่งหนี้งดเว้นกระทำการดัดแปลงต่อเติมอาคารด้านหลังสูงเกิน 2 เมตร 40 เซนติเมตรนั้นมีลักษณะพิเศษกว่าวัตถุแห่งหนี้ประเภทอื่น เพราะแม้จะมีการชำระหนี้ด้วยการไม่ต่อเติมอาคารในตอนแรกแล้ว หนี้ที่มีวัตถุแห่งหนี้งดเว้นกระทำการก็ไม่ได้ระงับสิ้นไปด้วย และต้องงดเว้นอยู่ตลอดเวลาตามเวลาที่ตกลงกันไว้หรือตลอดไปถ้าไม่มีกำหนดเวลา (5) ดังเช่นกรณีตามคำพิพากษาฎีกานี้

• อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะมีการชำระหนี้ตามวัตถุแห่งหนี้ในสัญญาจะซื้อจะขาย และมีการ

ทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตามเป้าประสงค์สุดท้ายของคู่สัญญาแล้วก็ตาม แต่ก็ไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายใดบัญญัติให้สัญญาจะซื้อจะขายสิ้นสุดลง ด้วยเหตุที่การชำระหนี้ซึ่งเป็นบทบัญญัติว่าด้วยความระงับแห่งหนี้ หาได้มีผลทำให้สัญญาซึ่งเป็นบ่อเกิดแห่งหนี้ต้องสิ้นสุดไปด้วยแต่อย่างใด เพราะสัญญาในฐานะของการเป็นบ่อเกิดแห่งหนี้ จะต้องอยู่เป็นฐานรองรับการปฏิบัติการชำระหนี้ที่ได้ทำลงไปแล้วเสมอ มิฉะนั้น หนี้ที่ชำระกันไปย่อมไม่มีมูลอันจะอ้างได้ตามกฎหมายเลย ดังนั้น การที่ต่อมาจำเลยในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำการดัดแปลงต่อเติมอาคารด้านหลังสูงเกิน 2 เมตร 40 เซนติเมตรโดยฝ่าฝืนข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นหนี้งดเว้นกระทำการ จึงถือได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้และผิดสัญญาที่มีไว้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องโดยอาศัยเอาสัญญาจะซื้อจะขายเป็นฐานแห่งการโต้แย้งสิทธิระหว่างคู่สัญญาได้นั่นเอง

 

• มีข้อสังเกตเพิ่มเติมว่า ถ้าหากในการทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวในคดีนี้ ไม่มี

ข้อตกลงงดเว้นกระทำการดัดแปลงต่อเติมอาคารด้านหลังสูงเกิน 2 เมตร 40 เซนติเมตร จะถือว่าสัญญาระงับเมื่อมีการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระเงินตามสัญญาหรือไม่ ในเรื่องนี้ แม้ในทางปฏิบัติจะส่งผลเสมือนว่าคู่สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีหน้าที่ใดๆต่อกันแล้วก็ตาม แต่ในทางทฤษฎีตามที่กล่าวมาแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่ระงับไป เพราะต้องอยู่เป็นฐานรองรับการปฏิบัติการชำระหนี้ และเพื่อให้การชำระหนี้ตามสัญญามีมูลอันจะอ้างตามกฎหมายได้นั่นเอง

----------------------------------------

 

บทความ จากรุ่นพี่เนติบัณฑิต