ทีมทนาย Thai Law Consult ได้รับคำถามปรึกษาข้อกฎหมายจากคอนโดหรูหลายคำถาม คำถามที่น่าสนใจมีว่า "ถ้าเจ้าของร่วม ไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุด หรือ กรรมการ จะทำอะไรได้บ้าง" พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.64 ตั้งใจว่า ช่วงเฟส 3 นี้ จะนำคำอธิบายกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด หรือ กฎหมายคอนโดมิเนียม มาเผยแพร่สู่ประชาชนในโอกาสต่อไป

 

                     วันนี้ ผู้จัดการอาคาร ของบริษัทบริหารอาคารชื่อดัง รับงานบริหารคอนโดหรูแถวสุขุมวิท ซึ่งมีมูลค่าโครงการเกือบ 1500 ล้านบาท มีปัญหาในการเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้านกลุ่มหนึ่งราว 40 คน ซึ่งค้างค่าส่วนกลางมาร่วม 2 ปี ขณะที่แต่ละคนขับรถยนต์นั่งมีราคาแพง แต่หน้าด้านค้างค่าส่วนกลาง แม้ทวงถามก็เพิกเฉย บางคนต่อว่านิติฯ และกรรมการ ให้เจ็บใจเล่นเสียอีก พี่ตุ๊กตาจึงนำเรื่องนี้มาลงไว้ค่ะ

คำถาม - ลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติฯ ไม่ออกสติ๊กเกอร์จอดรถให้ ได้หรือไม่

ตอบ     - มีหลักกฎหมายเกี่ยวข้องดังนี้ :

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551

มาตรา18      เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ
เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กําหนดไว้ในข้อ
บังคับ
                    เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดําเนินการ
เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14

มาตรา 33    นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล
                    นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอํานาจ
กระทําการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่ง
พระราชบัญญัตินี้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1336     ภายใต้บังคับ แห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สิน มีสิทธิ ใช้สอย และ จำหน่าย ทรัพย์สิน ของตน และ ได้ดอกผล แห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิ ติดตามเอาคืน ซึ่ง ทรัพย์สินของตน จากบุคคล ผู้ไม่มี สิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิ ขัดขวาง มิให้ผู้อื่น สอดเข้าเกี่ยวข้องกับ ทรัพย์สินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมาย

 

เกณฑ์ในการตัดสิน ของทนาย Thai Law Consult มีดังนี้

1.     แต่ละฝ่าย ใช้สิทธิ เกินส่วน-เกินหน้าที่ ของตนหรือไม่ (นิติฯ ได้ทวงถามหรือเจรจา ให้ลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางทั้ง 10 คน ชำระมาก่อนหรือไม่)

2.     นิติฯ มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และการออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัย ดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วม เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับหรือไม่

3.     ข้อบังคับของอาคารชุด สอดคล้องกับ มาตรา 32 ของ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ หรือไม่

4.     ข้อควรระวัง คือ ศาลมักจะยก ป.พ.พ. มาตรา 1336 ขึ้นอ้างว่า เจ้าของทรัพย์ มีสิทธิใช้สอย และมีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้อง กับทรัพย์สินนั้นโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

5.     นิติบุคคลควรระวังว่า คำพิพากษาฎีกาที่ 8512/2553 ระหว่าง บริษัท เคียงทะเลพาเลซ จำกัด โจทก์ กับ นิติบุคคลอาคารชุดซีไซด์เพลซ กับพวก จำเลย ว่า "นิติบุคคล ไม่สามารถออกข้อบังคับ ที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยแก่ลูกบ้านที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง" เพราะทำให้ลูกบ้านเสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล

6.     ทางออก คือ การฟ้องคดีต่อศาล

7.     พี่ตุ๊กตา ได้นำฎีกาที่ 8512/2553 มาลงไว้แล้วค่ะ (ข้อเท็จจริงอาจจะแตกต่างกับคำถามเล็กน้อยค่ะ)

 

เกณฑ์ในการตัดสิน ของทีมทนาย Thai Law Consult เรื่องที่จอดรถ มีดังนี้

1.     กรณีที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (ไม่ Fix เฉพาะห้องเจ้าของร่วม) นิติฯ อาจอ้าง มาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุดฯ และข้อบังคับของนิติฯ เพื่อไม่ออกบัตรจอดรถหรือสติ๊กเกอร์ให้แก่เจ้าของร่วมที่เหนียวหนี้ ไม่ชำระค่าส่วนกลาง

2.     กรณีที่จอดรถไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง (Fix เฉพาะห้องเจ้าของร่วม เพราะเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล) นิติฯ อาจไม่ออกบัตรจอดรถหรือสติ๊กเกอร์ให้แก่เจ้าของร่วมที่เหนียวหนี้ หรือไม่ชำระค่าส่วนกลาง แต่ไม่อาจออกระเบียบหรือทำการใดๆ เกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว เพื่อให้เป็นที่เสื่อมสะดวกแก่ลูกบ้านผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แม้จะไม่ชำระค่าส่วนกลาง - ทางออก คือ การฟ้องคดีต่อศาล

3.     ทั้งนี้ กรณีที่จอดรถ Fix เฉพาะเจ้าของห้องร่วม ศาลฎีกาได้ตัดสินไว้ 1013/2550 ระหว่าง นายชำนาญ โจทก์ กับ นิติบุคคลอาคารชุด ชำนาญเพ็ญชาติ บิสเนสเซ็นเตอร์ จำเลย

 

พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร โทร. 081-759-8181 ขอนำส่วนหนึ่งของฎีกาดังกล่าว มาลงไว้ดังนี้ค่ะ

          ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ ของนิติฯ จะต้องได้รับสติ๊กเกอร์จากนิติฯ เพื่อติดรถยนต์ก่อน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง คือ สถานที่จอดรถ ให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลย(นิติฯ) ย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติ๊กเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1. แต่การที่จำเลยกำหนดไว้ในข้อ 2. ว่า "เจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติ๊กเกอร์ตามข้อ 1. จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลาง ถือเป็นหนี้ ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง จึงมีเจตนาบีบบังคับเอากับโจทก์ ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลย(นิติฯ)กำหนด จึงไม่ชอบด้วยเจตนาของ พ.ร.บ.อาคารชุด ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550