ทีมทนาย Thai Law Consult มีความเห็นใจในความเสียสละของกรรมการอาคารชุดของคอนโดหรูที่มาจากการเลือกตั้งของลูกบ้าน หลายคนตั้งใจทำงานดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อประโยชน์สุขของลูกบ้านทุกคน และมักจะเหนื่อยอกเหนื่อยใจ หลายๆครั้ง ถูกด่า ถูกต่อว่า จากลูกบ้านที่เหนียวหนี้ ไม่ชำระค่าส่วนกลาง เมื่อได้รับคำถามปรึกษาข้อกฎหมายจากคอนโดหรูหลายคำถาม คำถามที่น่าสนใจมีว่า "ถ้าเจ้าของร่วม ไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุด หรือ กรรมการ จะทำอะไรได้บ้าง" พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.64 ตั้งใจว่า ช่วงเฟส 3 นี้ จะนำคำอธิบายกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด หรือ กฎหมายคอนโดมิเนียม มาเผยแพร่สู่ประชาชนในโอกาสต่อไป

 

                     วันนี้ 9 สิงหาคม 2556 ลูกบ้านของคอนโดแห่งหนึ่ง โทรมาถามพี่ตุ๊กตาว่า ทำไมผู้จัดการนิติฯ ไม่ออกใบปลอดหนี้ให้ ทำให้ไปโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ พี่ตุ๊กตาแทบจะตอบในทันใดเลยว่า ก็หนูไม่ชำระค่าส่วนกลางใช่ไหม ?

คำถาม - ลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติฯ ไม่ออกใบปลอดหนี้ให้ ได้หรือไม่

ตอบ     - มีหลักกฎหมายเกี่ยวข้องดังนี้ :

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551

มาตรา18      เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ
เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กําหนดไว้ในข้อ
บังคับ
                    เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดําเนินการ
เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14

มาตรา 29 วรรค 2 ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง

มาตรา 29 วรรค 3 ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรค 2 ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว

มาตรา 33    นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล
                    นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอํานาจ
กระทําการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่ง
พระราชบัญญัตินี้

 

เพื่อความชัดเจนของเรื่องนี้ พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร ขอนำบางส่วนของฎีกาที่ 3264/2554 และ ฎีกาที่ 4341/2552 มาลงไว้

"พ.ร.บ. อาคารชุดฯ มาตรา 29 วรรค 2 ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงและ มาตรา 29 วรรค 3 ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรค 2 ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว"

ตามบทบัญญัติดังกล่าว การที่พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต้องปรากฏว่า เจ้าของร่วมไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 หากพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่ามีความจำเป็น ก็มีอำนาจเรียกผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมาสอบถามเกี่ยวกับรายการหนี้ดังกล่าวได้ ดังนั้น จำเลยที่ 2 ในฐานะนิติบุคคลอาคารชุดจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 ได้ ต้องปรากฏว่ามีการชำระหนี้ดังกล่าวแล้ว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า เจ้าของห้องชุดเดิมยังค้างชำระหนี้ จำเลยที่ 2 ในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จึงชอบที่จะปฏิเสธไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 ได้"

 

หมายเหตุ : หากนิติบุคคลอาคารชุดใด มีปัญหาทำนองนี้ จนกรรมการเครียด อยากหาทางออก หาคนปรึกษา หาทนายช่วยดูแล ทีมทนาย Thai Law Consult ยินดีให้คำปรึกษา ติดต่อพี่ตุ๊กตามานะคะ

 

คำพิพากษาฎีกาที่ 3264/2554

 

คำพิพากษาฎีกาที่ 4341/2552