ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.64 เรียบเรียง
ยกหูถึง "พี่ตุ๊กตา"
เรื่องที่ 20 ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ขอใบปลอดหนี้ ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อน
คำถาม - ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาด ใครต้องรับผิดชอบค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ
ตอบ - คำถามนี้ ทีมทนาย Thai Law Consult ได้ให้คำแนะนำประชาชนที่สอบถามมาว่า "ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ เป็นผู้มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง พร้อมเบี้ยปรับ ให้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดก่อน แล้วผู้จัดการนิติบุคคลฯ จึงจะออกใบปลอดหนี้ให้ เพื่อนำไปประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงาน ทั้งนี้ ตามฎีกาที่ 10390/2553 ซึ่งพี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.64 โทร.081-759-8181 ขอนำฎีกาย่อของนิติบุคคลอาคารชุดโปโลพาร์คคอนโดมิเนียมมาลงไว้ดังนี้
"ในการประกาศขายทอดตลาด ห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า "ผู้ซื้อได้ ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน (หากมี) ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วย" ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดีที่กำหนดให้ระบุข้อความลักษระดังกล่าวในกาณีที่ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ห้องชุดพิพาทได้ จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าว จะอ้างว่าไม่ทราบเงื่อนไขนี้ไม่ได้ ทั้งนี้ ก่อนประกาศขายทอดตลาด จำเลยที่ 1 (นิติบุคคลอาคารชุดโปโลพาร์ค) มีหนังสือแจ้งยอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวน 1.3 ล้านบาท ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์คนเดิมค้างชำระอยู่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ซึ่งโจทก์สามารถขอตรวจสอบภาระหนี้สินดังกล่าวจากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคาได้อยู่แล้ว เพราะเอกสารดังกล่าวอยู่ในสำนวนบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับดคี ทั้งเป็นข้อมูลสำคัญที่โจทก์ต้องนำมาประกอบการตัดสินใจเข้าสู้ราคารในการขายทอดตลาด ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่า ไม่ทราบว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมมีภาระหนี้สินเท่าไร จึงฟังไม่ขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง พร้อมเบี้ยปรับ ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมค้าชำระให้นิติฯ ดังนั้น นิติฯ และผู้จัดการนิติฯ จึงไม่มีหน้าที่ออกหนังสือรับรองรายการหนี้ หรือการปลอดหนี้ห้องชุด ให้แก่โจทก์"
พี่ตุ๊กตาเห็นว่าฎีกานี้มีหมายเหตุท้ายฎีกา ที่น่าสนใจของท่านพิสิฐ ธรรมกุล เขียนไว้ จึงนำฉบับเต็มมาลงไว้ข้างท้ายนี้แล้วค่ะ
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551
มาตรา18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ
เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กําหนดไว้ในข้อ
บังคับ
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดําเนินการ
เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
มาตรา 29 วรรค 2 ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองรายการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง
คำพิพาษาศาลฎีกาที่ 10390/2553
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง
ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า “...ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน (หากมี) ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วย” ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดีที่กำหนดให้ระบุข้อความลักษณะดังกล่าวในกรณีที่ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นอาคารชุดเพื่ออนุวัตรตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ห้องชุดพิพาทได้จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะปฏิเสธอ้างว่าไม่ทราบเงื่อนไขนี้ไม่ได้ ทั้งก่อนประกาศขายทอดตลาด จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งยอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวน 1,264,798.51 บาท ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ซึ่งโจทก์สามารถขอตรวจสอบภาระหนี้สินดังกล่าวได้จากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคาได้อยู่แล้ว เพราะเอกสารดังกล่าวอยู่ในสำนวนบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีทั้งเป็นข้อมูลสำคัญที่โจทก์ต้องนำมาประกอบการตัดสินใจเข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาด ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าไม่ทราบว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทมีภาระหนี้สินจำนวนเท่าใดจึงฟังไม่ขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์
________________________________
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองรายการหนี้ของห้องชุดพิพาท มิฉะนั้นให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนากับให้จำเลยทั้งสองต่อมาตรวัดน้ำ และส่งมอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์ให้แก่โจทก์ รวมทั้งให้ชดใช้ค่าขาดประโยชน์จากการใช้ห้องชุดเดือนละ 200,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะได้ใช้สอยห้องชุดที่พิพาท
จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้จัดการออกหนังสือรับรองรายการหนี้ห้องชุดเลขที่ 19/34 แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ดำเนินการต่อมาตรน้ำประปาของห้องชุดพิพาทและให้ส่งมอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์แก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ยกคำขอโจทก์ในส่วนที่ขอให้จำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองรายการหนี้ ห้องชุดพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้น 3,000 บาท แทนโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “...โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่โจทก์ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระกับเบี้ยปรับรวมเป็นเงิน 1,264,798.51 บาท จำเลยที่ 1 จึงไม่ต่อมาตรวัดน้ำให้ห้องชุดพิพาท ไม่มอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์ที่ใช้สำหรับผ่านประตูเข้าออกอาคารชุด และไม่ออกหนังสือรับรองรายการหนี้ห้องชุดพิพาทให้โจทก์เพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบการจดทะเบียนและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์เพื่อนำไปใช้เป็นหลักฐานประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทหรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วม (หมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด) ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และมาตรา 29 วรรคสอง บัญญัติว่า ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง นางสาวชลธร เจ้าพนักงานบังคับคดีพยานโจทก์เบิกความประกอบประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีเรื่องขายทอดตลาด ว่า ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า “...ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน (หากมี) ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วย” ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดีที่กำหนดให้ระบุข้อความลักษณะดังกล่าวในกรณีที่ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นอาคารชุดเพื่ออนุวัตรตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ.2522 ดังนั้นเมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ห้องชุดพิพาทได้จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะปฏิเสธอ้างว่าไม่ทราบเงื่อนไขนี้ไม่ได้ ทั้งนางสาวชลธรยังเบิกความตอบคำถามค้านทนายจำเลยทั้งสองว่า ก่อนประกาศขายทอดตลาด จำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 30 สิงหาคม 2544 แจ้งยอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวนดังกล่าวที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ซึ่งโจทก์สามารถขอตรวจสอบภาระหนี้สินดังกล่าวได้จากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคาได้อยู่แล้ว เพราะเอกสารดังกล่าวอยู่ในสำนวนบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดี ทั้งเป็นข้อมูลสำคัญที่โจทก์ต้องนำมาประกอบการตัดสินใจเข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาด ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าไม่ทราบว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทมีภาระหนี้สินจำนวนเท่าใดจึงฟังไม่ขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
( ชัยวุฒิ โลหชิตรานนท์ - ไมตรี ศรีอรุณ - ทวี ประจวบลาภ )
หมายเหตุ
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มีการแก้ไขเพิ่มเติมฉบับสุดท้ายโดย (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 เป็นการแก้ไขรายละเอียดเกี่ยวกับการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์วิธีการโอนกรรมสิทธิ์ และวิธีดำเนินงานเกี่ยวกับการบริหารจัดการห้องชุดและจำนวนเงินค่าปรับที่เดิมไม่สามารถใช้บังคับได้จริงในทางปฏิบัติ และไม่เพียงพอที่จะคุ้มครองประชาชนผู้ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง การแก้ไขดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นการแก้ไขโดยเพิ่มข้อความในวรรคสามของมาตรา 18 โดยกำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารชุดหรือเจ้าของโครงการที่จะก่อสร้างอาคารชุดมีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลางในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใดอันเป็นการเปิดช่องว่างของพระราชบัญญัติอาคารชุดเดิมที่ไม่สามารถจัดเก็บค่าใช้ทรัพย์ส่วนกลางในห้องชุดที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยเพื่อนำมาบริหารจัดการระบบการบำรุงรักษาห้องชุดให้ผู้พักอาศัยในห้องชุดได้ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ
โดยทั่วไปผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดโดยสุจริตจากเจ้าพนักงานบังคับคดีตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 ย่อมมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์และสามารถใช้สิทธิฟ้องขับไล่บุคคลหนึ่งบุคคลใดได้แม้ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือยังชำระราคาไม่ครบถ้วน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2444/2537, 886/2538, 3665/2549) และไม่อยู่ในบังคับเรื่องแบบของนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5137/2537) นอกจากนี้ผู้ซื้อทรัพย์ยังอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อนบุคคลอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1221/2540, 3011/2540) ทั้งสิทธิต่าง ๆ ของผู้ซื้อย่อมไม่เสียไปแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์ที่ตนซื้อมานั้นจะไม่ใช่ทรัพย์ของลูกหนี้ตามคำพิพากษาและสิทธิต่าง ๆ ในทรัพย์สินที่ได้จากการขายทอดตลาดโดยสุจริต ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ย่อมตกติดไปกับตัวทรัพย์และไม่ทำให้ปลอดจากภาระผูกพันใด ๆ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 132/2535, 5218/2545, 7209/2547) แต่ถ้าการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดเป็นการซื้อห้องชุดในอาคารชุดการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดย่อมเป็นไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งเป็นกฎหมายที่บัญญัติขึ้นโดยเฉพาะ กล่าวคือ วิธีการและขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุดต้องเป็นไปตามมาตรา 29 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ที่แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ที่กำหนดให้ผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดต้องนำหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทั้งในวรรคสองของมาตราเดียวกันยังได้กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ที่จะรับจดทะเบียนได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดที่ขอจดทะเบียนต้องปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 18 และผู้ขอจดทะเบียนต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงด้วย
ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่หมายเหตุนี้เป็นการวินิจฉัยคดีที่มีการฟ้องตั้งแต่ปี พ.ศ.2545 ก่อนมีการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 โดยศาลฎีกาให้เหตุผลประกอบคำวินิจฉัยในคดีนี้ว่า โจทก์ฐานะผู้ซื้อห้องชุดได้จากการประมูลขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาลต้องรับภาระหนี้ในค่าใช้จ่ายส่วนกลางของเจ้าของร่วมคนเดิม เนื่องจากประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีเรื่องการขายทอดตลาดห้องชุดได้ระบุเงื่อนไขในการประกาศขายทอดตลาดว่า ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้หากมีและโจทก์น่าจะทราบถึงจำนวนยอดหนี้ดังกล่าวเนื่องจากโจทก์สามารถตรวจสอบภาระหนี้ได้จากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนจะสู้ราคา เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจเข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาดได้ โจทก์จะอ้างว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องรับผิดชอบในภาระหนี้รวมทั้งเบี้ยปรับในส่วนของเจ้าของร่วมคนเดิม หรือจะอ้างว่าไม่ทราบว่าเจ้าของร่วมคนเดิมมีภาระหนี้อันเกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลางอยู่จำนวนเท่าใดไม่ได้ การให้เหตุผลประกอบคำวินิจฉัยดังกล่าวของศาลฎีกาเป็นการวินิจฉัยโดยเห็นว่าโจทก์น่าจะรู้ว่าราคาห้องชุดรวมภาระหนี้เดิมพร้อมเบี้ยปรับเป็นจำนวนเท่าใดอยู่ก่อนแล้ว แต่ไม่ได้วินิจฉัยว่าโจทก์ซื้อห้องชุดจากการประมูลขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตซึ่งก็น่าจะเป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการตรา พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เดิม ก่อนแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ที่มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยภายในเมืองที่ทวีเพิ่มมากขึ้นและเป็นการแยกระบบการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. เดิมที่ไม่อาจสนองตอบความต้องการของประชาชนได้เท่านั้นโดยขณะนั้นยังอาจมองไม่เห็นถึงปัญหาการบริหารจัดการหนี้ในทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่ไม่สามารถนำมาบริหารจัดการได้ส่งผลให้ต้องมีการชำระหนี้โดยผู้ที่ไม่ได้ก่อหนี้และไม่ได้เป็นผู้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางโดยเฉพาะหนี้ดังกล่าวเป็นหนี้ที่มีเงินเพิ่มและเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละห้องชุด ดังนั้น การจะบังคับให้เจ้าของห้องชุดที่ได้มาจากการประมูลขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระทั้งหมดดังกล่าวเพียงเพื่อให้ประโยชน์แก่ผู้พักอาศัยคนอื่น ๆ เดิมที่อาศัยอยู่ก่อนและเป็นผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางย่อมไม่เป็นธรรมแก่ผู้ซื้อห้องชุดคนปัจจุบันเท่าใดนัก อย่างไรก็ตามปัจจุบันได้มีการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ โดยได้แก้ไขให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารชุดตามมาตรา 6 (หมายถึง เจ้าของโครงการผู้ที่จะขอจดทะเบียนก่อสร้างอาคารชุด) ให้เป็นเจ้าของห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใดและให้มีหน้าที่ต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางสำหรับห้องชุด ซึ่งได้เพิ่มถ้อยคำดังกล่าวไว้ในวรรคสามของมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ น่าจะพอแปลเจตนารมณ์ในการเพิ่มเติมบทบัญญัติดังกล่าวได้ว่าต้องการให้เจ้าของที่ดินและอาคารชุดหรือเจ้าของโครงการมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในทรัพย์ส่วนกลางในกรณีที่ห้องชุดยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือในห้องชุดที่ไม่มีผู้พักอาศัยแต่ถ้ากรณีมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดแล้วตามคำพิพากษาที่หมายเหตุนี้เจ้าของที่ดินและอาคารชุดน่าจะหมายถึง นิติบุคคลอาคารชุดที่มีหน้าที่รับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของคนเดิมแทนโจทก์ฐานะผู้ได้ห้องชุดมาจากการประมูลขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีหรือไม่ โดยเฉพาะเมื่อฟังได้ว่าขณะที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดห้องชุดยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง อย่างไรก็ดีตามคำพิพากษาศาลฎีกานี้แม้โจทก์ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดเพราะจำเลยไม่ออกหนังสือปลอดหนี้ให้โจทก์ โจทก์จึงไม่สามารถนำหนังสือปลอดหนี้มาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ แต่ที่กล่าวแล้วเมื่อฟังไม่ได้ว่าโจทก์รับโอนมาโดยไม่สุจริตศาลฎีกาจึงรับรองสิทธิการครอบครองของโจทก์ฐานะผู้ซื้อห้องชุดได้จากการประมูลขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีโดยศาลฎีกาตัดสินให้จำเลยที่ 1 (นิติบุคคลอาคารชุด) โดยจำเลยที่ 2 (ผู้แทน) ต่อมาตรวัดน้ำ มิเตอร์ไฟ และส่งมอบกุญแจอิเล็กทรอนิกส์ (คีย์การ์ด) ให้โจทก์เพื่อโจทก์สามารถใช้ประโยชน์และครอบครองห้องชุดได้อันเป็นการวินิจฉัยเดินตามแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาเดิมที่รองรับสิทธิของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2444/2537, 886/2538, 2241/2540, 4394/2547 และ 6435/2549 ฯ)
พิสิฐ ธรรมกุล
หมายเหตุ : หากท่านใด มีปัญหาทำนองนี้ ควรปรึกษาทนาย เพราะมีรายละเอียดแตกต่างกันออกไป ทีมทนาย Thai Law Consult ยินดีให้คำปรึกษา ติดต่อพี่ตุ๊กตามานะคะ โทร. 081-759-8181
