ข้อมูล           

-  เมื่อปี 2552 ปลายปี จองซื้อคอนโดหรู แถวจุฬา 1 ห้อง 50 ตร.เมตร ราคา 9 หมื่นบาท/ตร.เมตร ผ่อนดาวน์เรื่อยมา

-  หนูซื้อให้ลูก 2 คนอยู่อาศัย ระหว่างเรียนหนังสือที่คณะแพทยศาสตร์ จุฬา

-  เมื่อ 2 เดือนก่อน ผู้ประกอบการมีหนังสือให้ไปโอน, ติดต่อแบงค์เรียบร้อยแล้ว

-  เดือนที่แล้ว ขับรถไปจอดชั้น 9 ของอาคารจอดรถซึ่งมี 10 ชั้น พบว่า ทางขึ้นลงของอาคารจอดรถก่อสร้างผิดแบบแปลนจากเอกสารแนบของสัญญาจะซื้อจะขาย

-  สอบถามเจ้าหน้าที่เขต / โยธาธิการ ของ กทม. ได้ข้อมูลชัดเจนว่า ก่อสร้างผิดแบบ เกือกม้าทางขึ้นลงแคบกว่าแบบแปลนที่ขออนุญาตก่อสร้างมาก (อาจเป็นอันตรายได้ ถ้ารถยนต์ขึ้นลงพร้อมกัน)

-  ปัจจุบัน ราคาขาย ตารางเมตรละ 120,000 บาท

ถาม              จะทำอย่างไรได้คะ

1.  ถ้าไม่โอน จะเลิกสัญญา -- จะเรียกค่าเสียหายเป็นส่วนต่างของราคาที่เพิ่มขึ้น ตารางเมตรละ 3 หมื่นบาท ได้หรือไม่

2.  ถ้าโอน จะเรียกค่าเสียหายอย่างไร

3.  ถ้าฟ้องอาญา ผู้ประกอบการ / วิศวกรก่อสร้างผิดแบบ ได้หรือไม่

4.  ช่วยแนะนำ วิธีการที่ win - win และหนูได้ประโยชน์สูงสุด

 

ทีมทนาย Thai Law Consult เห็นว่าน่าสนใจ พี่ตุ๊กตาจึงเรียบเรียงเรื่องนี้มาลงไว้พลาง ๆ ก่อน

 

หลักกฎหมาย

กรณีลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร ป.พ.พ. 381 และ 380 ว.2

มาตรา 381  ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ ให้ถูกต้องสมควร เช่นว่าไม่ชำระหนี้ตรงตามเวลาที่กำหนดไว้เป็นต้น นอก จากเรียกให้ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นอีกด้วยก็ได้
ถ้าเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนในมูลชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร ท่านให้บังคับตามบทบัญญัติแห่ง มาตรา 380 วรรค 2 
ถ้าเจ้าหนี้ยอมรับชำระหนี้แล้ว จะเรียกเอาเบี้ยปรับได้ต่อเมื่อได้บอก สงวนสิทธิไว้เช่นนั้นในเวลารับชำระหนี้ 

มาตรา 380 ว.2  ถ้าเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่ง ค่าเสียหายก็ได้ การพิสูจน์ค่าเสียหายยิ่งกว่านั้นท่านก็อนุญาตให้ พิสูจน์ได้ 

กรุณาเปิดดูบทความของ Thai Law Consult เรื่องเหล่านี้ประกอบด้วยนะคะ

*  ฟ้องคอนโดสร้างไม่เสร็จ ผิดสัญญาต่างตอบแทน (แนะนำทนายความรุ่นใหม่ เรื่องที่ 1)

*  มัดจำ เบี้ยปรับ (ปรึกษาคดีกับทนาย เรื่องที่ 10)

 

(พอดีทีมทนาย Thai Law Consult ติดว่าความคดีพยายามฆ่า ที่ศาลจังหวัดนครศรีธรรมราช จึงพิมพ์ฉบับเต็มไม่ทัน แต่พี่ตุ๊กตาได้ตอบไปหลังไมค์แล้วนะคะ)

 

วันนี้ 22 สิงหาคม 2556 เพื่อนคุณน้ำหวาน ไฮโซมีชื่อท่านหนึ่ง ถามคำถามใกล้เคียงกัน แต่สิ่งที่ขาดหายไปจากสัญญาหรือแบบแปลนการก่อสร้างของคอนโดหรูแห่งหนึ่ง แถวอ่อนนุช คือ ความยาวของสระว่ายน้ำ และไม่มีห้องสมุด, ห้องเด็กเล่น, ห้องซาวน่า, ลิฟท์สำรองสำหรับขนของ ตัวที่ 2

พี่ตุ๊กตาขอตอบเบื้องต้นดังนี้ (เมื่อทีมทนาย ThaiLawConsult โทร. 098-915-0963 เข้ามาปรึกษาคดีร่วมกัน เตรียมคดีสิ้นเดือนนี้ พี่ตุ๊กตาจะนำคำตอบฉบับเต็มมาลงไว้อีกครั้งหนึ่งนะคะ)

ข้อดี ที่ทั้ง 2 ท่าน ได้รับจากสัญญาจะซื้อจะขาย มีดังนี้

1.   ราคาตอนจะโอน แพงกว่าตอนจอง ตารางเมตรละ 30,000 บาท จำนวน 50 ตารางเมตร รวมแพงขึ้นเป็นเงินประมาณ 1.5 ล้านบาท

2.   ทั้ง 2 คน อยากได้คอนโดนี้ เพราะอยากให้ลูกอยู่อาศัยใกล้ที่เรียน และใกล้ญาติพี่น้อง

3.   คอนโดนี้ ถ้าขายต่อ จะขายได้ทันที เพราะมีผู้สนใจซื้อ

4.   ถ้าโอน แล้วเข้าอยู่อาศัยต่อ ก็อยู่ได้ แต่ขัดข้องตรงที่ ผู้ประกอบการไม่ทำตามสัญญา ตามเอกสารแนบสัญญาจะซื้อจะขาย หรือโบรชัวร์

ข้อเสีย

1.   แม้จะอาศัยอยู่ได้ ก็ขาดความสะดวกอยู่บ้าง ตรงที่ทางขึ้นลง รูปเกือกม้า หรือ Ramp ของอาคารจอดรถ แคบและสั้นกว่าแบบแปลน อาจเกิดอันตรายได้

2.   แม้จะอาศัยอยู่ได้ ก็ขาดความสะดวกอยู่บ้าง ตรงที่ขาดห้องสมุด, ห้องเด็กเล่น, ห้องซาวน่า, ลิฟท์สำรองสำหรับขนของ ตัวที่ 2 และสระว่ายน้ำสั้นกว่าแบบแปลน

3.   ผลกระทบด้านจิตใจ อาจผิดหวังที่ผู้ประกอบการเอาเปรียบ ไม่ก่อสร้างให้ถูกต้องตามแบบแปลน

ทางเลือกในการตัดสินใจ มีดังนี้

แนวทางที่ 1   รับโอน แต่สงวนสิทธิเรียกค่าเสียหาย จากผู้ประกอบการตาม มาตรา 381  ถ้าลูกหนี้ได้สัญญาไว้ว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ ให้ถูกต้องสมควร เช่นว่าไม่ชำระหนี้ตรงตามเวลาที่กำหนดไว้เป็นต้น นอก จากเรียกให้ชำระหนี้ เจ้าหนี้จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นอีกด้วยก็ได้
ถ้าเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนในมูลชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร ท่านให้บังคับตามบทบัญญัติแห่ง มาตรา 380 วรรค 2 
ถ้าเจ้าหนี้ยอมรับชำระหนี้แล้ว จะเรียกเอาเบี้ยปรับได้ต่อเมื่อได้บอก สงวนสิทธิไว้เช่นนั้นในเวลารับชำระหนี้ 

แนวทางที่ 2   ไม่รับโอน โดยบอกเลิกสัญญา และฟ้องเรียกค่าเสียหาย

 

แต่พี่ตุ๊กตาสังเกตว่า แนวทางที่ 2 นี้ ถ้าต้องฟ้องศาลกัน ค่าเสียหายจะกำหนดกันอย่างไร และจะนำสืบอย่างไร เช่น จะเรียกเทียบเป็นค่าเช่ารายเดือน หรือ ราคาที่เพิ่มขึ้น อย่างไร เพราะหลายๆครั้ง ศาลมีความเห็นว่า เป็นค่าเสียหายที่ไกลเกินเหตุ พี่ตุ๊กตาจึงขอเสนอทางเลือกที่ 3 ดังนี้

ทางเลือกที่ 3   รับโอนมาก่อน แต่ก่อนรับโอน ต้องเจรจาโดยมีหนังสือทวงถาม ส่งไปรษณีย์ตอบรับ ถึงผู้ประกอบการ ขอให้ชดใช้ค่าเสียหาย หรือค่าสินไหมทดแทน (ถ้าเจรจากันไม่จบ ไม่พอใจ มีสิทธิฟ้องคดี เรียกค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทน ภายหลังการโอนได้) ต่อมาเมื่อรับโอนมาแล้ว ไม่พอใจที่จะอยู่อาศัยเอง ก็ขายต่อในราคาปัจจุบัน ซึ่งแพงกว่าราคาจอง

 

ท่านใดที่มีปัญหาการก่อสร้างคอนโดล่าช้ากว่ากำหนด หรือก่อสร้างผิดแบบ อยากหาที่ปรึกษาเกี่ยวกับเรื่องราวในทำนองนี้ พี่ตุ๊กตาและทีมทนาย Thai Law Consult ยินดีให้คำปรึกษานะคะ ติดต่อพี่ตุ๊กตามานะคะ โทร. 098-915-0963 หรือส่งอีเมล์มาก่อน ก็จะดีมากนะคะ (numaphon@gmail.com)