ถาม

1.  ปี 2532 ผึ้งขายที่ดิน มี น.ส.3ก 13 ไร่ จาก 40 ไร่ ให้มด ทำสัญญาซื้อขาย แต่ไม่ได้จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ด้วยเอกสารที่ดินถูกเถ้าแก่ที่กรุงเทพฯ ยึดถือไว้เป็นประกันการกู้ยืมเงิน   มดเข้าครอบครองทำนาเรื่อยมา    20 ปีต่อมา มดเสียชีวิต เสือ ลูกของมดครอบครองที่ดินนี้ต่อมาจนถึงปัจจุบัน

2.  ปี 2536 ก่อนผึ้งเสียชีวิต ได้ น.ส.3ก คืนจากเถ้าแก่ แล้วจึงไปโอนที่ดินทั้งแปลง 40 ไร่ ให้ หวาน ลูกสาว

3.  ปี 2547 หวานขายที่ดินทั้งหมดให้ เฮียเชาว์ มีชื่อใน น.ส.3ก ทั้ง 40 ไร่

4.  ปี 2548 เฮียเชาว์ นำไปจำนองธนาคาร ประกันการกู้ยืมเงิน และผิดนัดชำระหนี้ ที่ดินถูกยึด จนถูกขายทอดตลาด

5.  เสือ ลูกของ มด ทราบข่าวแล้ว ถามว่าจะทำอย่างไร

ตอบ

ป.พ.พ. 1377, 1378

 

ทนายอู๋ อุดมศักดิ์ ศักดิ์ธงชัย น.บ.ท.64 ให้ความเห็นว่า

ที่ดินไม่มีโฉนด เป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ มีเพียงสิทธิครอบครอง ที่ดินนี้มักเรียกกันว่า ที่ดินมือเปล่า ได้แก่ที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิอะไรเลย เช่น ภ.บ.ท.5, ที่ดินมีใบจอง, ที่ดินที่มีหลักฐานอื่นที่ไม่ใช่โฉนดที่ดิน รวมทั้งที่ดิน น.ส.3, น.ส.3ก

 

ทนายอาวุโส ให้ความเห็นทางโทรศัพท์จากโรงเรียนวัดนาแล-สโมสรสันนิบาต ตำบลเสาเภา อำเภอสิชล จังหวัดนครศรีธรรมราช ช่วงเทศกาลงานบุญเดือนสิบ ว่า "การซื้อขายที่ดินมือเปล่า แม้จะตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองแล้ว ผู้ซื้อก็ย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินนั้น ตาม ป.พ.พ. 1377, 1378 (ฎีกาที่ 1070/2537, 6436/2550, 6597/2542

 

พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.64 ฟันธงว่า "ส่วนผู้ขาย หมดสิทธิครอบครองที่ดินที่ซื้อขายนั้นแล้ว ไม่มีสิทธินำไปขายให้ผู้อื่นอีก การที่ผู้ขายไปจดทะเบียนโอนขายให้ผู้อื่นอีก ก็ไม่ทำให้ผู้ซื้อในภายหลัง เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินนั้น (ฎีกาที่ 4001 - 4002/2548)

 

พี่ดำ ทนายสมปราถน์ ฮั่นเจริญ ให้ความเห็นว่า "สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่ตกเป็นโมฆะ และสมบูรณ์โดยการส่งมอบตามมาตรา 1377, 1378 นี้ ผู้ซื้อจะฟ้องบังคับให้ผู้ขายโอนทางทะเบียนของ น.ส.3 หรือ น.ส.3ก ไม่ได้ เพราะผู้ขายไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่ต้องกระทำเช่นนั้น" (ฎีกาที่ 3892/2533)

 

ทนายน้อย ปราธูป ศรีกลับ น.บ.ท.64 ให้ความเห็นว่า

1.  เจ้าของที่ดินมือเปล่า (ส.ค.1 - น.ส.3 - น.ส.3ก - ที่ดินไม่มีหนังสือสิทธิสำหรับที่ดินเลย) จะมีก็แต่สิทธิครอบครองเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ

2.  ที่ดินนั้น เป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายจึงตกอยู่ในบังคับมาตรา 456 ที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น สัญญาซื้อขายก็ตกเป็นโมฆะ

 

พี่ชายน้อย ทนายศักดิ์ชาย ทุ่งโชคชัย น.บ.ท.59 กำลังอ่านหนังสือจะสอบอัยการผู้ช่วย พูดว่า "หากสัญญาการซื้อขายที่ตกเป็นโมฆะนั้น ได้มีการส่งมอบที่ดินมือเปล่านั้นกันแล้ว ก็ถือว่าสมบูรณ์โดยการส่งมอบได้ ตาม ป.พ.พ. 1377 - 1378 ผู้ซื้อก็ย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินมือเปล่าไป (ฎีกาที่ 4519/2533)

 

ทนายเอก ขัตติยะ นวลอนงค์ น.บ.ท.62 ให้ความเห็นว่า "ข้อควรระวังคือ - ในกรณีที่เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมือเปล่า โดยทั่วไปถือว่า การที่ผู้จะขายได้ส่งมอบที่ดินให้ผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะซื้อครอบครองแทนผู้จะขาย จนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอนกัน หาได้มีการครอบครองโดยสิทธิขาดไม่" (ฎีกาที่ 384/2522)

 

ThaiLawConsult ได้นำฎีกาเต็ม 1070/2537, 4519/2533, 4001-40028/2548 มาลงไว้เพื่อประโยชน์ในการศึกษากฎหมายของประชาชน

 

พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร ขอฟันธงดังนี้

1.  มดได้สิทธิครอบครองที่ดิน 19 ไร่แล้ว

2.  ผึ้ง สละการครอบครองให้ มด 19 ไร่แล้ว - ผึ้ง ไม่มีสิทธินำที่ดิน 19 ไร่ โอนให้ หวาน ลูกสาว

3.  หวาน ลูกสาวของ ผึ้ง แม้มีชื่อใน น.ส.3ก 19 ไร่ ก็ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดิน 19 ไร่ ทำให้เฮียเชาว์ แม้จะมีชื่อใน น.ส.3ก 19 ไร่ ก็ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดิน 19 ไร่นี้เช่นกัน

4.  เสือ ครอบครองที่ดินต่อจาก มด - จึงมีสิทธิในที่ดินตามความเป็นจริง - เสือ มีอำนาจฟ้องเพิกถอนชื่อ เฮียเชาว์ ออกจาก น.ส.3ก (ฎีกาที่ 5479/2543)

5.  ธนาคาร ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิในที่ดิน (ฎีกาที่ 7149/2538) ไม่ว่าธนาคารจะสุจริตหรือไม่

6.  เสือ ลูกของ มด ต้องร้องขัดทรัพย์ อย่าให้ที่ดินถูกขายทอดตลาดนะครับ